office@audiatur.cz
office@audiatur.cz
S příchodem roku 2025 přichází změny v oblasti daně z nemovitých věcí, které se dotknou všech vlastníků nemovitostí v České republice. Novelizace zákona přináší úpravy místních koeficientů a nová pravidla pro podávání daňových přiznání, což vyžaduje zvýšenou pozornost jak ze strany běžných vlastníků nemovitostí, tak profesionálních správců majetku.
Jako daňový poradce a právník specializující se na nemovitostní právo pozoruji rostoucí nejistotu mezi poplatníky ohledně správného postupu při podávání daňového přiznání. Tato nejistota je umocněna faktem, že i v roce 2025 dochází k významným změnám v sazbách a koeficientech, které mohou výrazně ovlivnit výslednou daňovou povinnost.
Zvláště důležité je zmínit, že nově zavedený systém předvyplněných formulářů, který má proces usnadnit, s sebou přináší jak výhody, tak určitá úskalí, na která je třeba se připravit. Správné podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí není jen formální povinností – je to způsob, jak se vyhnout zbytečným pokutám a komplikacím s finančním úřadem.
V následujícím textu vás proto provedu celým procesem podání daňového přiznání krok za krokem, upozorním na nejčastější chyby a poskytnu praktické tipy, jak se jim vyhnout. Zaměříme se především na změny platné od roku 2025 a jejich praktické dopady na různé typy nemovitostí a jejich vlastníků.
Při analýze současného stavu daně z nemovitých věcí je třeba se zaměřit na několik klíčových aspektů, které významně ovlivňují správnost podání daňového přiznání a výši daňové povinnosti.
Předně, judikatura Nejvyššího správního soudu (např. rozhodnutí 9 Afs 103/2018-41 ze dne 6. 9. 2019) jasně stanoví, že odpovědnost za správnost údajů v daňovém přiznání nese výhradně poplatník. To tak platí i v případě využití předvyplněných formulářů.
Z pohledu správce daně je klíčové správné určení předmětu daně a aplikace příslušných koeficientů. Podle § 12 zákona o dani z nemovitých věcí mohou obce nově stanovit místní koeficient v rozmezí 1,1 až 5, což představuje významnou změnu oproti předchozí úpravě. Tato změna se promítá do způsobu výpočtu daně a vyžaduje zvýšenou pozornost při vyplňování daňového přiznání.
Dalším významným aspektem je problematika společného jmění manželů a podílového spoluvlastnictví. Podle stanoviska finanční správy je v případě společném jmění manželů (dále jen „SJM“), u nichž nejde o podílové spoluvlastnictví nutné, aby daňové přiznání podal jen jeden z manželů. U podílového spoluvlastnictví platí specifická pravidla pro podání daňového přiznání, která musí být striktně dodržena.
Z praktického hlediska je třeba věnovat pozornost také správnému určení zdaňovacího období. Podle § 13b zákona je rozhodným dnem pro stanovení daňové povinnosti 1. leden příslušného roku, přičemž změny nastalé v průběhu roku se projeví až v následujícím zdaňovacím období. Toto pravidlo často vede k nejasnostem zejména při převodech nemovitostí ke konci kalendářního roku.
Pro správné podání daňového přiznání je rovněž zásadní správná klasifikace nemovitosti a určení základu daně. Zde se často setkáváme s problémy při určování druhu pozemku nebo způsobu využití stavby, což může vést k nesprávnému stanovení daňové povinnosti. Tyto aspekty jsou nyní o to důležitější, že nová právní úprava přináší modifikované sazby pro různé typy nemovitostí.
Praktický dopad změn v dani z nemovitých věcí ilustruje případ manželů Novákových z Prahy, který byl řešen na počátku roku 2025 a poskytuje cenné poučení pro nadcházející období.
Manželé Novákovi vlastnili v SJM rodinný dům v Praze-Dejvicích (zastavěná plocha 120 m2, 2 nadzemní podlaží) a nově v září 2024 koupili rekreační chatu v Středočeském kraji (zastavěná plocha 50 m2). Paní Nováková navíc zdědila v listopadu 2024 zemědělský pozemek o výměře 5000 m2.
Pro bytovou jednotku v Dejvicích byl koeficient dle § 11 v roce 2024 2,5. V roce 2025 je to už 5,0 tedy dvojnásobek. U bytu manželů Novákových se tak daň z nemovitostí za byt zvýšila z cca 1 287 Kč v roce 2024 na 2 573 v roce 2025.
Manželé chtěli podat daňové přiznání společně. Přičemž nezohlednili rozdíl ve vlastnictví nově nabyté chaty a zděděného pozemku. Argumentovali tím, že nemovitosti získali až v průběhu roku 2024 a že jako manželé mohou podat jedno společné přiznání za všechny nemovitosti.
Finanční úřad při kontrole podání identifikoval několik pochybení:
Z pohledu daňové legislativy je třeba při podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí dodržet několik klíčových právních a technických požadavků, které vycházejí ze zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů.
Primárním právním základem je správné určení předmětu daně a daňového subjektu. Zákon jasně definuje, že poplatníkem daně je zpravidla vlastník nemovité věci, přičemž vlastnictví se posuzuje k 1. lednu zdaňovacího období. V případě změny vlastnictví v průběhu roku se tato změna projeví až v následujícím zdaňovacím období.
Z procesního hlediska je podstatné dodržet zákonnou lhůtu pro podání daňového přiznání, která je stanovena do 31. ledna zdaňovacího období. Pokud poplatník podává daňové přiznání opožděně, vzniká mu podle § 250 daňového řádu povinnost uhradit pokutu, jejíž výše se odvíjí od délky prodlení.
Při elektronickém podání daňového přiznání je třeba dodržet parametry stanovené zákonným způsobem správcem daně. Je možné využít předvyplněný formulář, který však nezprošťuje poplatníka odpovědnosti za správnost uvedených údajů. Poplatník je povinen zkontrolovat a případně upravit předvyplněné údaje.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat správnému určení základu daně a aplikaci příslušných koeficientů. Zákon rozlišuje několik typů koeficientů. Koeficient podle velikosti obce, korekční koeficient a místní koeficient, který může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou. Od roku 2025 došlo k úpravě rozpětí místního koeficientu, což vyžaduje zvýšenou pozornost při výpočtu daňové povinnosti.
V případě spoluvlastnictví nemovité věci je nutné postupovat podle § 13a zákona, který upravuje specifika podání daňového přiznání. Spoluvlastníci mohou podat daňové přiznání prostřednictvím společného zástupce nebo každý samostatně za svůj podíl. Toto rozhodnutí má významné důsledky pro správu daně v následujících obdobích.
Z hlediska správné evidence je poplatník povinen uchovávat doklady související s daňovým přiznáním po dobu, po kterou běží lhůta pro stanovení daně. Tato lhůta vyplývá z § 148 daňového řádu a je klíčová pro případnou daňovou kontrolu.
Pro správné vyměření daně je nezbytné přesně identifikovat jednotlivé nemovité věci podle údajů z katastru nemovitostí. Případné nesrovnalosti mezi skutečným stavem a evidencí v katastru je třeba řešit v součinnosti s katastrálním úřadem, přičemž pro účely daně z nemovitých věcí je rozhodující skutečný stav k 1. lednu zdaňovacího období.
Na základě dosavadních zkušeností s aplikací daňových předpisů a s ohledem na změny platné od roku 2025 doporučuji následující praktický postup při podávání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí.
Předně je klíčové začít s přípravou daňového přiznání s dostatečným předstihem před 31. lednem 2025. Doporučuji začít již v prosinci 2024 shromážděním veškerých podkladů, zejména výpisů z katastru nemovitostí a dokumentace k nemovitostem nabytým v průběhu roku 2024.
Při samotném vyplňování formuláře využijte novou službu předvyplněných údajů, ale nezapomeňte, že je nutné každý údaj pečlivě zkontrolovat. Z praxe víme, že spoléhání se na předvyplněné údaje bez kontroly může vést k závažným chybám a následným sankcím.
Zvláštní pozornost věnujte správnému určení místních koeficientů platných pro rok 2025. Vzhledem k jejich rozšířenému rozpětí doporučuji ověřit aktuální koeficienty přímo na webových stránkách příslušné obce nebo kontaktovat místní finanční úřad. V případě nejasností je lepší konzultovat situaci s daňovým poradcem, než riskovat chybné podání.
Pokud vlastníte nemovitosti ve více krajích, je nutné podat samostatná daňová přiznání pro každý kraj. Pro minimalizaci rizika opomenutí doporučuji vytvořit si přehlednou tabulku všech vlastněných nemovitostí s uvedením jejich lokace a příslušného finančního úřadu.
Pro vlastníky více nemovitostí nebo správce majetku doporučuji zavést systematickou evidenci změn v průběhu roku, která usnadní přípravu daňového přiznání v následujícím období. Tato evidence by měla obsahovat datum změny, typ změny a její vliv na daňovou povinnost. Nám v kanceláři se pro toto osvědčil program Taxedit.
V případě jakýchkoliv pochybností nebo složitějších případů, jako je například spoluvlastnictví nebo změna charakteru nemovitosti, je vhodné konzultovat situaci s odborníkem již při přípravě podkladů, nikoliv až při vzniku problému s finančním úřadem.
Copyright © 2024 Audiatur s.r.o. Všechna práva vyhrazena
